這不是一篇批判性文章。相反，我會(huì)給出若干理由，說(shuō)明北京、上海、深圳這三座城市最近的房?jī)r(jià)暴漲有其邏輯，如黑格爾所言，“凡是現(xiàn)實(shí)的東西都是合乎理性的”。

　　這又是一篇反思性文章。先把反思結(jié)論給出：中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)暴漲，而且是隔幾年就來(lái)一次間歇式上沖，充分說(shuō)明中國(guó)經(jīng)濟(jì)每到調(diào)整期，總會(huì)無(wú)可避免地依靠房地產(chǎn)這個(gè)引擎啟動(dòng)(從1997年亞洲金融危機(jī)后將住房建設(shè)列為“消費(fèi)熱點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)”到2003年國(guó)務(wù)院18號(hào)文明確“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，從2009年全面刺激樓市到今年鼓勵(lì)居民“加杠桿”)，“房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)”比“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”更能見(jiàn)增長(zhǎng)之效。

　　與此同時(shí)，房?jī)r(jià)暴漲也標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的金融化程度越來(lái)越高，“資產(chǎn)依賴型繁榮”在事實(shí)上遠(yuǎn)比“踏踏實(shí)實(shí)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)”受追捧，辛苦開個(gè)廠不如大膽買套房。

　　我們沒(méi)有在制造紅利上縱向升級(jí)，提升價(jià)值，而過(guò)早步入通過(guò)金融化手段促進(jìn)資產(chǎn)端繁榮的畸形繁榮。房?jī)r(jià)暴漲不過(guò)是“實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景、優(yōu)質(zhì)的實(shí)體資產(chǎn)荒蕪”這枚硬幣的另一面。實(shí)體越荒，源源不斷供給的資金就越是“去實(shí)體化”而追逐房產(chǎn)，尤其是在股市泡沫破滅之后，房產(chǎn)似乎已成為最佳投資標(biāo)的。

　　從以上兩個(gè)方面看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在相當(dāng)程度上已經(jīng)被房地產(chǎn)“綁架”，同時(shí)也陷入了隱患重重的金融化誤區(qū)，而無(wú)論前者還是后者，都在透支中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)。

　　我的預(yù)判是，一線城市的房?jī)r(jià)上漲在一段時(shí)間內(nèi)并不會(huì)終結(jié)，但“房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)”和“資產(chǎn)依賴型繁榮”并不是“中國(guó)夢(mèng)”的健康實(shí)現(xiàn)形式，相反，它正在讓無(wú)數(shù)普通人的中國(guó)夢(mèng)“悲欣交集”，愁緒難言。

　　這篇文章不是要去找誰(shuí)作為靶子來(lái)批判。房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支撐作用和對(duì)國(guó)民福祉的改善是一個(gè)基本事實(shí)，政府在房地產(chǎn)調(diào)控中存在不足，但不調(diào)控問(wèn)題只怕會(huì)更嚴(yán)重。近期我看到很多討伐式的“檄文”，罵得痛快淋漓，但不少連基本事實(shí)都尚未弄清。

　　比如，只要看看財(cái)政部每年年初的公開報(bào)告，就會(huì)明白各地的土地出讓金收入大部分都用于拆遷和公共配套設(shè)施建設(shè)(事實(shí)上某些項(xiàng)目的土地出讓金連拆遷都不夠)，而不是為“聚斂”土地財(cái)政。

　　政府每次房地產(chǎn)調(diào)控都宣布不會(huì)容忍投機(jī)，但從當(dāng)年所向披靡的“溫州炒房團(tuán)”開始，哪一次最終不是“上家—下家”的套利致富邏輯得逞?!整個(gè)社會(huì)形不成節(jié)制投機(jī)、尊重實(shí)干、鼓勵(lì)創(chuàng)新的約束氛圍，政府再調(diào)控，總有空子可鉆。呵呵，光在上海，跟房子相關(guān)的“假離婚”案例都可以寫一部世界級(jí)“人間喜劇”了吧。

　　雖然政府不是我的批評(píng)對(duì)象，但我還是希望各級(jí)政府切實(shí)思考：房?jī)r(jià)越漲越高，并不等于你的位置越坐越牢。房?jī)r(jià)漲得再高，人民也不會(huì)給你發(fā)獎(jiǎng)的。

　　“深圳的房?jī)r(jià)是很離譜的”?

　　造個(gè)房子要多少錢?按成本法幾千塊錢了不起了(加裝修)，房子的使用價(jià)值還要折舊和維修，在貶值。很多大發(fā)展商在全國(guó)各地都有項(xiàng)目，一樣的產(chǎn)品，巨大的差價(jià)，幾千塊錢售價(jià)的地方都有錢賺，你就知道制造成本多低了。

　　那為什么賣那么貴?我們常說(shuō)因?yàn)楦叩貎r(jià)、高稅負(fù)、發(fā)展商不低的毛利率，還有投資囤房炒房之風(fēng)的盛行。

　　那房地產(chǎn)該不該作為投資品?這取決于政策。比如德國(guó)就不把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，而是作為社會(huì)福利的重要組成部分，所以行政、法律和市場(chǎng)手段并舉，抑制高房?jī)r(jià)和租金上漲，德國(guó)由此成為炒房者最無(wú)計(jì)可施的國(guó)家。

　　如果一國(guó)允許房地產(chǎn)作為投資品，那這種投資品能不能很好地抵御通脹呢?2009年底，我在深圳參加過(guò)和《非理性繁榮》一書作者羅伯特·希勒的對(duì)話會(huì)，他對(duì)過(guò)去120年美國(guó)住房市場(chǎng)走勢(shì)的研究表明，真實(shí)的住房?jī)r(jià)格指數(shù)隨建筑成本而變化，除了在土地嚴(yán)格受限制的地方，住房?jī)r(jià)格最終趨于建筑成本再加房屋的經(jīng)濟(jì)收益(如租金等)。

　　他說(shuō)，過(guò)去120年美國(guó)的人口增加了2倍，從一個(gè)落后國(guó)家崛起為世界第一強(qiáng)國(guó)，但住房?jī)r(jià)格平均每年只上漲3.11%，由于同期CPI上漲為平均每年2.85%，所以住房?jī)r(jià)格每年真實(shí)的上漲只有0.26%左右。即使這0.26個(gè)百分點(diǎn)還主要是建筑成本上升帶來(lái)的，過(guò)去120年美國(guó)的建筑成本平均每年上漲3.27%，高于CPI平均漲幅。

　　2009年下半年，在“四萬(wàn)億”和天量新增貸款(全年為9.37萬(wàn)億人民幣)帶動(dòng)下，上海、深圳等地房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)。當(dāng)希勒聽說(shuō)深圳的房?jī)r(jià)收入比接近36倍，他深感擔(dān)憂。他說(shuō)自己在美國(guó)加州用電腦分析房?jī)r(jià)收入比，看到的數(shù)字是8到10倍，已經(jīng)覺(jué)得太高了�！艾F(xiàn)在，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近紐約和倫敦，我想不應(yīng)該再有大幅度的提升�！薄�(按這個(gè)趨勢(shì))，預(yù)計(jì)深圳20年以后房?jī)r(jià)超過(guò)世界任何一個(gè)地方，這是很離譜的�，F(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)生很多的活動(dòng)，有很多情況的確已經(jīng)偏離了正常的軌道，繼續(xù)下去總有一天要回歸到正常�！�

　　我當(dāng)時(shí)贊同席勒的思考，一起參加討論的《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》社長(zhǎng)趙力則反對(duì)。他說(shuō)中國(guó)有自己的國(guó)情，美國(guó)120年的數(shù)字不能拿來(lái)比照中國(guó)這30年。2009年下半年的上海，10萬(wàn)元一平方米的住宅已非個(gè)案。

　　8月底，券商經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石預(yù)測(cè)，以2009年1月1日為基準(zhǔn)，北京、上海的房?jī)r(jià)將在未來(lái)5年漲一倍，其中高端項(xiàng)目的房?jī)r(jià)很可能突破每平方米30萬(wàn)元。在北京，擁有高知名度和高爭(zhēng)議性的開發(fā)商任志強(qiáng)預(yù)測(cè)，北京房?jī)r(jià)將在5年內(nèi)進(jìn)入5萬(wàn)元時(shí)代，因?yàn)槌鞘谢瘯?huì)加速人口流入，帶來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，而商品房住宅用地供應(yīng)量明顯不足。今天看，他們的預(yù)測(cè)全都對(duì)了，而席勒的擔(dān)心似乎是多余的。

　　人人以為“買房子可以賺錢”，這種不顧一切往前沖的“動(dòng)物精神”直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格一路高企，從而產(chǎn)生了“泡沫”。這是當(dāng)時(shí)席勒說(shuō)的話。至少到今天，“買房子可以賺錢”在大概率上完全成立。所以N年以來(lái)，總能聽到朋友的抱怨，抱怨那些不斷預(yù)警的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，“你們總說(shuō)房?jī)r(jià)要調(diào)整，要下降，結(jié)果3年前我可以買80平方米，現(xiàn)在只能買30多平方米。”

　　美國(guó)120年的常識(shí)，對(duì)我們這幾十年失靈了嗎?

　　超級(jí)城市，超級(jí)房?jī)r(jià)?

　　在“家文化”的中國(guó)，房子是房子也不是房子。我在2010年初所寫的文章中，是這樣分析房子的屬性的——

　　它是住所，是基本人權(quán)的保障之一，是個(gè)人和家庭幸福感的來(lái)源之一。

　　它是帶動(dòng)性強(qiáng)大的支柱產(chǎn)業(yè)，GDP的重要組成部分，地方財(cái)政的源泉之一。

　　它是一種家庭資產(chǎn)，也是一種可以利用杠桿形成、可以通過(guò)交易獲利的金融性資產(chǎn)。由于它可以較長(zhǎng)期地囤積(不像有保質(zhì)期的商品)，而不能復(fù)制(具有唯一性)，很容易被“造市”為“稀缺景象”。

　　它是預(yù)期，和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化、基礎(chǔ)設(shè)施和公共產(chǎn)品的供給程度，和一國(guó)的地理特征與各地的公共產(chǎn)品水平，有著明顯的相關(guān)性。例如，城市每年的基礎(chǔ)設(shè)施投入大(想象一下奧運(yùn)北京和世博上海)，錢都沉淀下去了，客觀上就使得土地的含金量上升;再如，和兩個(gè)大洋之間的美國(guó)大陸不同，中國(guó)的地勢(shì)為“西高東低，呈三級(jí)分布”，客觀上也使得東部、南部那些瀕臨海洋的城市，分享到更多的貿(mào)易紅利，具有更強(qiáng)的財(cái)富吸納性。

　　因?yàn)樯厦娴倪@些屬性，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，而且還將發(fā)展得更加繁榮的背景下，就造成了人人都想有房子、有好房子、有更多房子的普遍追求，加上房子具有明顯的升值空間，具有杠桿化投資的便利(房子是為數(shù)不多的投資渠道)，所以，房?jī)r(jià)至今的趨勢(shì)都是升升升，而調(diào)整和下降只是小區(qū)間。

　　結(jié)合中國(guó)未來(lái)15到20年每年差不多1個(gè)百分點(diǎn)的城市化率的提高，結(jié)合中國(guó)人均GDP未來(lái)10年可能增加200%，房?jī)r(jià)上升的大趨勢(shì)，似乎也很難根本性地逆轉(zhuǎn)。

　　這是我當(dāng)時(shí)的認(rèn)識(shí)水平�？紤]到自己想象力有限，我還專門邀請(qǐng)過(guò)善于想象的金巖石到《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》座談過(guò)一次。他在編輯記者的“炮轟”中侃侃而談，邏輯倒也非常清楚：城市化是未來(lái)30年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)主題，擴(kuò)大內(nèi)需的源頭是城市化，城市化的助推器是房地產(chǎn);中國(guó)正處于城市化加速階段，土地和房產(chǎn)由于相對(duì)和絕對(duì)的稀缺性，具有了“投資與消費(fèi)二重性”。

　　對(duì)土地的投資有開發(fā)性溢價(jià)，對(duì)房產(chǎn)的投資有交易性溢價(jià)，目前房地產(chǎn)“剛性需求”中有相當(dāng)部分不是消費(fèi)而是投資需求;從投資角度看，由于股市沒(méi)有開放融資融券業(yè)務(wù)，普通投資人不能借錢投股票，而房地產(chǎn)的按揭融資功能補(bǔ)充了股市的缺陷，從而進(jìn)一步強(qiáng)化了房?jī)r(jià)的螺旋式上漲趨勢(shì);從超級(jí)城市(Mega City)的角度看，中國(guó)城市化進(jìn)程中非�？赡苄纬杀本�、上海兩大超級(jí)都市，其人口數(shù)量將比目前大大增加，在高人口密度下，只能以城市土地的立體空間分割來(lái)解決生活空間的稀缺性。

　　而稀缺，正是投資的前提。最后，他認(rèn)為只有當(dāng)中國(guó)的城市化進(jìn)程接近完成，例如城市化率達(dá)到60%以上時(shí)，房地產(chǎn)的剛性需求才會(huì)從投資需求轉(zhuǎn)變?yōu)橄�費(fèi)需求，就像美歐國(guó)家已完成城市化進(jìn)程，土地的開發(fā)性溢價(jià)和房產(chǎn)的交易性溢價(jià)基本消失，住宅就會(huì)回歸消費(fèi)品本質(zhì)，“那時(shí)房?jī)r(jià)就會(huì)下跌”。

　　我覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)的趨勢(shì)沒(méi)有金巖石那么樂(lè)觀。三四線城市已經(jīng)滯漲了，一二線城市特別是人口凈流入城市，有一定上漲動(dòng)力，但去庫(kù)存壓力也很大。只有北京、上海、深圳這樣的超級(jí)城市，情況似乎比較特殊。記得金巖石當(dāng)時(shí)說(shuō)，唐朝的長(zhǎng)安就是超級(jí)城市，房?jī)r(jià)十分昂貴，所以白居易寫過(guò)“長(zhǎng)安不易，豈可白居”。

　　“你回顧一下歷史，每當(dāng)一個(gè)新興國(guó)家要在全球崛起，要成為世界經(jīng)濟(jì)的火車頭的時(shí)候，其核心城市的房?jī)r(jià)都會(huì)大漲，倫敦、紐約在其成為世界金融中心的過(guò)程中都是如此，東京也是如此。”“我認(rèn)為作為國(guó)際金融中心，上海的房?jī)r(jià)超過(guò)東京是很自然的。我不是說(shuō)超過(guò)東京今天的房?jī)r(jià)，而是說(shuō)會(huì)超過(guò)日本上世紀(jì)80年代末最高峰時(shí)期東京的房?jī)r(jià)。”

　　富豪聚集和高房?jī)r(jià)的關(guān)系

　　2010年之后，我已經(jīng)好幾年沒(méi)寫過(guò)房地產(chǎn)方面的文章，原因之一是怕自己的謹(jǐn)慎“誤導(dǎo)”了買房者，但又不愿像老金那樣敢為高房?jī)r(jià)慷慨陳詞。

　　大前天，我乘坐的航班快要降落在印度班加羅爾時(shí)，突然想到，雖然印度還是低收入國(guó)家，但孟買、新德里的房?jī)r(jià)也很高，可見(jiàn)某個(gè)城市的房?jī)r(jià)和一國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平、人均GDP并沒(méi)有必然聯(lián)系(比如2010年有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)披露，孟買房?jī)r(jià)每平米平均9163美元，挺進(jìn)世界前十，而當(dāng)?shù)厝司�年收入只�?00美元)。

　　于是我問(wèn)鄰座的印度朋友，孟買的房?jī)r(jià)為什么這么貴?“Two reasons，”他說(shuō)，孟買是印度的business hub，富人多;孟買有寶萊塢(Bollywood)，明星多。瞬間，我想到北京、上海、深圳也是中國(guó)富豪和明星最集中的地方吧。按照《2016胡潤(rùn)全球富豪榜》，目前中國(guó)擁有十億美元資產(chǎn)以上的富豪為568名，而美國(guó)為535名，中國(guó)已經(jīng)取代美國(guó)成為全球億萬(wàn)富豪人數(shù)最多的國(guó)家。

　　同時(shí)，北京首次超越紐約成為全球超級(jí)富豪居住人數(shù)最多的城市(100人，紐約95人)。在富豪居住人數(shù)的城市排行榜上，前十名城市中國(guó)占了一半：北京、香港、上海、深圳和杭州。如果把富豪居住人數(shù)前二十的城市全部列出，依次是：北京、紐約、莫斯科、香港、上海、倫敦、深圳、孟買、杭州、巴黎、臺(tái)北、舊金山、伊斯坦布爾、新加坡、首爾、東京、圣保羅、曼谷、洛杉磯、新德里。上述哪個(gè)城市房?jī)r(jià)不高呢?

　　拿北京、上海、深圳來(lái)說(shuō)，且不說(shuō)它們自身的人均GDP水平已躋身高收入經(jīng)濟(jì)體(北京市政府工作報(bào)告顯示去年GDP人均為1.7萬(wàn)美元)，在某種程度上，它們也是“舉國(guó)之利，集萃于此”的產(chǎn)物。

　　北京不必說(shuō)，它有笑傲世界的權(quán)力財(cái)富(設(shè)想一下假如遷都到天津、西安、鄭州，那里的房?jī)r(jià)將如何變化);上海呢，它有對(duì)接世界的商業(yè)文明還有為實(shí)現(xiàn)“四個(gè)中心”國(guó)家戰(zhàn)略所獲的資源供給(如金融市場(chǎng));上海、北京的地鐵長(zhǎng)度名列世界前茅，公共品供給在全國(guó)獨(dú)樹一幟(高校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂(lè)、治安)。

　　相比起來(lái)，深圳更多是市場(chǎng)財(cái)富的聚集地，深圳去年出口額1.64萬(wàn)億元，已經(jīng)連續(xù)20多年居全國(guó)第一，深圳金融機(jī)構(gòu)數(shù)量位列全國(guó)第三，深圳民富程度高，土地面積卻較小，這都支持高房?jī)r(jià)水平。

　　再考慮到中國(guó)雖然國(guó)土面積大，但平原面積只占十分之一，高效的城市化方向還是會(huì)更像“都市圈模式”而不是“分散城市化”，這又會(huì)強(qiáng)化都市圈中超級(jí)城市的中樞地位，并抬高其房?jī)r(jià)。

　　如果按照中國(guó)城市的人均GDP排名，克拉瑪依、鄂爾多斯、阿拉善位居前三(2014年人均GDP分別為36352、33584、31127美元)，但為什么它們的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)不及北京、上海、深圳?答案是：外來(lái)人口置業(yè)意愿低。一個(gè)地方靠自然資源富起來(lái)不難，但要成為人們向往的居住地，那是要多方面持續(xù)積累的。

　　我看鄂爾多斯富豪的孩子送到北京上私立名校的不少，但北京富豪到鄂爾多斯置業(yè)的不多。房?jī)r(jià)高的地方，一定是很多富人扎堆愿意在這里投資、工作、生活、社交的地方。2009年下半年那次房?jī)r(jià)狂漲，萬(wàn)科上海當(dāng)時(shí)的負(fù)責(zé)人劉愛(ài)明曾告訴我，萬(wàn)科在上海的很多項(xiàng)目，1/3是上海身份證買，1/3是全國(guó)身份證買，1/3是海外護(hù)照買。富人都往這里涌，房?jī)r(jià)自然上升。當(dāng)時(shí)江蘇有的小開發(fā)商干脆把企業(yè)賣了，在上海買房，因?yàn)樗闼阗~，自己費(fèi)盡九牛二虎之力做個(gè)小項(xiàng)目掙的錢還不如囤房。

　　美國(guó)是發(fā)達(dá)國(guó)家，多年來(lái)房?jī)r(jià)就是舊金山和紐約更抗跌也更能漲，原因是人口凈流入、特別是富人凈流入。新興經(jīng)濟(jì)體平均收入水平和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體有不少差距，但它某些區(qū)域的房?jī)r(jià)，因?yàn)楦蝗思�中度和�?cái)富集中度更高，反而會(huì)超過(guò)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。莫斯科、孟買、伊斯坦布爾、圣保羅、曼谷、新德里，不都是這樣嗎?

　　對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，當(dāng)很多富人、明星和你住在一座城市，好處是富人會(huì)通過(guò)投資帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，富人更多處于產(chǎn)業(yè)鏈高端和服務(wù)經(jīng)濟(jì)中，也會(huì)提供薪水更高的就業(yè)機(jī)會(huì)，你也可以經(jīng)常在社交媒體上秀秀明星照什么的，壞處則是他們隨隨便便就買高了房?jī)r(jià)，間接大大增加了你的支出壓力。

　　當(dāng)然，他們和我們買的不一回事，但當(dāng)黃浦江邊的豪宅漲到15、20萬(wàn)，空氣中彌漫的鈔票氣息也會(huì)讓松江那邊步步高升吧。君不見(jiàn)，超級(jí)城市衛(wèi)星城的房地產(chǎn)項(xiàng)目，廣告中永不省略的總有一個(gè)賣點(diǎn)，就是和城中最中心區(qū)域的距離，比如這里離天安門廣場(chǎng)或者人民廣場(chǎng)只有幾十分鐘車程。當(dāng)中心暴漲，覆巢之下，周邊豈能幸免?

　　為什么說(shuō)泡沫已經(jīng)很大?

　　我在上面自覺(jué)不自覺(jué)為北京、上海、深圳的高房?jī)r(jià)找了不少支持理由，但僅限于此，我就不會(huì)寫這篇文章了。我必須說(shuō)，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)有很大泡沫，泡沫還會(huì)繼續(xù)下去，但泡沫的最大特征就是會(huì)破。

　　中國(guó)有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)根據(jù)房?jī)r(jià)租金比，目前一線城市房?jī)r(jià)沒(méi)有什么泡沫。我承認(rèn)最近一兩年租金上漲較快，但要說(shuō)房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫那實(shí)在是奇談。不久前去深圳，和朋友在蛇口吃飯，他指著對(duì)面的一個(gè)小區(qū)對(duì)我說(shuō)，“1平方米7萬(wàn)，奔1000萬(wàn)去的房子月租才1萬(wàn)多�！�

　　這可能是個(gè)案，那不妨看看第一財(cái)經(jīng)研究院最近的一個(gè)研究：對(duì)比各國(guó)一線城市二手房租金與房?jī)r(jià)之比，中國(guó)二手房租金收益率屬于偏低水平，更值得注意的是新房并不在房租收益率統(tǒng)計(jì)中，而新房因?yàn)閮r(jià)格更高所以租金收益率只會(huì)比二手房更低。

　　另外，中國(guó)的房租收益率早已低于十年期國(guó)債收益率，由于與國(guó)債相比房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)更高、流動(dòng)性更差，因此投資者事實(shí)上是更加依賴未來(lái)賣出房產(chǎn)時(shí)帶來(lái)的收入而不是靠低租金收益率，現(xiàn)在的房產(chǎn)投資已經(jīng)變成僅僅相信未來(lái)會(huì)有人以更高的價(jià)格買入罷了。

　　如果再拿最近十幾年北京、上海、深圳的城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)來(lái)對(duì)照，房?jī)r(jià)的泡沫同樣是明顯的。2015年上海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為52962元，今年1月商品住宅成交均價(jià)為3.59萬(wàn)元/平方米，一個(gè)人一年全部可支配收入僅能買1.475平方米，真不知道這也不算泡沫還有什么算泡沫?

　　2009年8月，我和日本三菱公司的高管曾有過(guò)一次關(guān)于東京和上海房?jī)r(jià)的對(duì)話。

　　問(wèn)：東京現(xiàn)在的房?jī)r(jià)怎么樣，比如像上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的地段?

　　答：如果用美元來(lái)計(jì)算，現(xiàn)在東京很好地段的公寓，100平方米的面積，價(jià)格大概在60萬(wàn)到80萬(wàn)美元，質(zhì)量很好，治安和管理也很好。

　　(出生于上海的翻譯補(bǔ)充說(shuō)，這里說(shuō)的地段是像湯臣一品那樣的地段，而且東京的房?jī)r(jià)是按實(shí)際使用面積計(jì)算的，陽(yáng)臺(tái)和走廊都不算錢。)

　　問(wèn)：這樣計(jì)算，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)比東京高了，那為什么在印象中東京的房?jī)r(jià)高得離譜呢?

　　答：你說(shuō)的是日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)的情況。在1980年代末期，東京100平方米的公寓，要賣120萬(wàn)美元，而且無(wú)論是地段還是質(zhì)量、治安環(huán)境，都不如現(xiàn)在的公寓。

　　問(wèn)：從泡沫經(jīng)濟(jì)破滅到現(xiàn)在，東京的房?jī)r(jià)跌了多少?

　　答(做了一個(gè)向下砍的手勢(shì))：不同地段的情況不一樣，也有跌一陣、再漲、又跌的，但總的來(lái)說(shuō)，差不多跌了一半吧。很好的地段跌得要少一些。

　　問(wèn)：那你覺(jué)得現(xiàn)在上海的房?jī)r(jià)是不是也有泡沫呢?

　　答(笑，打著手勢(shì))：可能是在泡沫初期吧。不過(guò)有兩點(diǎn)上海和東京很不一樣，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是向上在走，而日本這些年是停滯的;第二，我覺(jué)得中國(guó)媒體對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)都很有信心，而日本媒體對(duì)日本經(jīng)濟(jì)負(fù)面報(bào)道很多，一點(diǎn)小事就報(bào)得很大，弄得大家信心不足。

　　問(wèn)：最后再問(wèn)一下，中國(guó)有些地方的人很喜歡炒房，一個(gè)人在不同城市買好多套，東京有這種情況嗎?

　　答：在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期有，但現(xiàn)在很少了�，F(xiàn)在東京有的人是借銀行的錢，在地鐵附近買個(gè)小公寓用于出租，因?yàn)槿毡镜睦�率�?shí)在太低了。

　　問(wèn)：既然利率這么低，流動(dòng)性應(yīng)該很強(qiáng)，為什么不借銀行的錢投資呢?

　　答：主要是泡沫破滅的教訓(xùn)，不敢了……

　　這五年，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)又上了一個(gè)臺(tái)階。中國(guó)媒體對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然很有信心，所以才會(huì)有“牛市4000點(diǎn)剛起步”的雄心。遙想日本泡沫經(jīng)濟(jì)最旺盛的時(shí)候，東京的房地產(chǎn)市值可以買下兩個(gè)美國(guó)，揮著支票本的日本人買下了夏威夷96%以上的飯店和高級(jí)住宅、洛杉磯?mèng)[市區(qū)一半的房地產(chǎn)，甚至說(shuō)“美國(guó)正在變成日本的第41個(gè)縣”。

　　無(wú)限制的自信心，地價(jià)、房?jī)r(jià)、銀行資金和抵押物價(jià)值的循環(huán)上升，膨脹出“日本第一”的“奇跡”。演繹到最后，是東京帝國(guó)廣場(chǎng)1平方英里土地的價(jià)格比整個(gè)加利福尼亞州土地價(jià)值還高，銀座四丁目地價(jià)暴漲到每坪(3.3平方米)1.2億日元!最后又怎么樣呢?

　　“泡沫經(jīng)濟(jì)是一個(gè)無(wú)法回避的階段，就是漲的時(shí)候驚心動(dòng)魄、超乎想象，跌的時(shí)候目瞪口呆、慘不忍睹。”這是金巖石6年前說(shuō)的話。當(dāng)時(shí)我問(wèn)他，既然有前車之鑒為什么不加以防范呢?他說(shuō)：“你的用心是好的，但是人為的壓抑和扭曲，改變不了市場(chǎng)自然的過(guò)程。你想外灘的房子每平方米只賣5萬(wàn)元，都來(lái)買，那會(huì)擠死人，將來(lái)要是賣50萬(wàn)，就把全世界的富人都聚來(lái)了，征服他們，提升中國(guó)的財(cái)富價(jià)值。你也不用擔(dān)心，等這些人老了，自然會(huì)把房子賣掉，到外地買個(gè)便宜的房子過(guò)日子。這就是先要城市化、再‘去城市化’，先泡沫再去泡沫的過(guò)程�！�

　　只能盡可能快地重復(fù)錯(cuò)誤?

　　今天有人說(shuō)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)都出現(xiàn)過(guò)長(zhǎng)期大漲的情況。不錯(cuò)，但你統(tǒng)計(jì)過(guò)大漲之后的情況嗎?全球主要城市的房?jī)r(jià)都被北京、上海、深圳“殺”得落花流水，這是一個(gè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)前面加著“社會(huì)主義”限定的國(guó)家的成就，還是讓人滋生更多不安?看看多少商鋪生意低迷，多少客戶欠租退租，你就知道，表明繁盛的商業(yè)地產(chǎn)背后，很多實(shí)體商家已經(jīng)快撐不住了。

　　我在新德里的街頭也看到這種場(chǎng)景，最旺的街區(qū)也有空鋪，麥當(dāng)勞都在向更外圍的地方遷移，因?yàn)樽獠黄�。價(jià)格是抬起來(lái)了，實(shí)際的消費(fèi)力、購(gòu)買力、企業(yè)盈利能力都支持不了，這種“實(shí)體滯、虛擬漲”的局面，真能持久?

　　現(xiàn)在，擺在我們面前的事實(shí)很可能是，超級(jí)城市仍在邁向超級(jí)房?jī)r(jià)和超級(jí)泡沫的道路上。沒(méi)有停歇，看起來(lái)也沒(méi)有什么辦法讓它停歇下來(lái)。

　　我們準(zhǔn)備靠教訓(xùn)才能讓它停歇嗎?

　　1962年春天，哲學(xué)家波普爾在他的《猜想與反駁》一書的序言開頭，引用了兩句格言，一句是“經(jīng)驗(yàn)是人們給他們所犯的錯(cuò)誤取的名字”，一句是“我們所要做的一切是盡可能快地犯錯(cuò)誤”。

　　我們，是從別人所犯的錯(cuò)誤中變得明智，不再重蹈歷史上那些超級(jí)泡沫的覆轍，還是只能盡可能快地重復(fù)那些錯(cuò)誤呢?!