國際金融危機(jī)爆發(fā)七年之后，當(dāng)世界主要經(jīng)濟(jì)體仍在感慨復(fù)蘇不易、下行風(fēng)險加大之際，一些國家和地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫卻已膨脹至2008年危機(jī)前水平。一個大問號揮之不去：這一輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇會否折翼于房地產(chǎn)?

　　美國應(yīng)對金融危機(jī)實(shí)施的量化寬松購債(QE)政策，最先受益的就是房地產(chǎn)。此后推行的QE政策，雖然側(cè)重于購買國債，但借此向市場提供的流動性有力促進(jìn)了房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖。截至4月末，標(biāo)準(zhǔn)普爾/CS20個大中城市房價指數(shù)達(dá)186.63點(diǎn)，較2012年初上漲39.2%，已超過2007年末的水平。高房價之下，市場更趨謹(jǐn)慎，新屋銷售今年前5月有四個月環(huán)比負(fù)增長。去年末至今年初，營建許可一度連續(xù)四個月環(huán)比減少。

　　與此同時，受全球金融沖擊而寬幅調(diào)整的英國房地產(chǎn)市場，在逐步企穩(wěn)之后于2013年起迅速上揚(yáng)。截至6月，全國平均房價指數(shù)達(dá)到404.2點(diǎn)的歷史峰值，與2009年初相比上漲了35%。但“脫歐”公投把英國房地產(chǎn)行業(yè)逼入險境。7月4日，Standard Life地產(chǎn)基金停止交易，這是英國最大、流動性、資本最寬裕的房地產(chǎn)投資基金之一。截至7月10日，宣布暫停贖回的英國房地產(chǎn)基金已達(dá)六家。

　　德國、澳大利亞、加拿大、新西蘭等發(fā)達(dá)市場房地產(chǎn)價格也沖至高位。德國曾一度以房價穩(wěn)健而引人關(guān)注。2008年前后，德國房價波動遠(yuǎn)低于其他發(fā)達(dá)國家。但過去5年德國房地產(chǎn)價格指數(shù)漲幅達(dá)38%。截至一季度末，澳大利亞8大城市住宅價格均值指數(shù)達(dá)130.4點(diǎn)，較2012年初上漲了30%。在加拿大主要城市多倫多和溫哥華、新西蘭的奧克蘭和惠靈頓，近年來房價上漲明顯。其中，溫哥華6月房價同比漲幅高達(dá)32%。

　　房價高企下的憂慮，自然是泡沫是否會破裂。年初，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(NAR)警告，“美國房價過去一年間錄得接近或超過兩位數(shù)的增長是不健康的，尤其考慮到家庭收入及工資收入幾乎沒有增長這一背景。”截至一季度末，美國住房自有率從2008年6月末的68.1%降至63.5%，表明投資乃至投機(jī)因素在美國房地產(chǎn)市場顯著增強(qiáng)，新的泡沫正在壯大。

　　在英國，房地產(chǎn)可能成為“脫歐”犧牲品。一季度，海外投資者在英國房地產(chǎn)市場的投資下降了50%。巨大的資金流出壓力，是英國商業(yè)地產(chǎn)基金相繼陷入困境的重要原因。4至5月，英國商業(yè)地產(chǎn)基金凈流出規(guī)模分別高達(dá)1.37億和3.6億英鎊。英國財(cái)政部預(yù)測，“脫歐”將導(dǎo)致英國房地產(chǎn)在未來兩年下跌10%至18%。國際信用評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)則預(yù)測，英國房地產(chǎn)未來兩年跌幅將達(dá)25%。

　　據(jù)國際貨幣基金組織(IMF)統(tǒng)計(jì)，過去一年，全球51個國家中有33個國家房屋價格指數(shù)上升，其中，包括新西蘭、德國在內(nèi)的一些經(jīng)濟(jì)體，房價超過收入增長。面對房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹的格局，一些國家選擇主動出擊。例如，澳大利亞政府準(zhǔn)備給來自外國的投資者實(shí)行新稅，試圖以此主動刺破房價泡沫，抑制房地產(chǎn)風(fēng)險。

　　近年來，美國銀行業(yè)的復(fù)蘇狀況顯著好于其他發(fā)達(dá)市場。但房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險仍然讓美國銀行業(yè)面臨不容忽視的挑戰(zhàn)。一方面，本輪房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)張并非由高杠桿驅(qū)動，而主要因?yàn)榈屠�率。這意味著銀行不能套用過去的模式來防范風(fēng)險。一旦低利率環(huán)境變化，房地產(chǎn)泡沫被刺破的風(fēng)險將顯著加大。另一方面，房價漲幅超過工資漲幅，由此衍生出的抵押債券違約等風(fēng)險可能再次成為危機(jī)導(dǎo)火索。據(jù)美國房產(chǎn)研究公司RealtyTrac的研究報(bào)告，目前美國中產(chǎn)階級每月用于償付按揭貸款的金額在工資中的占比已從去年的26.4%上升至30.2%。雖然距2006年53.2%的占比還有差距，但上行趨勢值得高度警惕。

　　英國銀行業(yè)兩年前曾就“英鎊貶值30%，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)分別下降35%和30%”的情景假設(shè)舉行壓力測試，結(jié)果顯示房價下滑對銀行系統(tǒng)的沖擊可控。但顯然，如今的情景難以再像此前那般樂觀。首先，之前的壓力測試集中于7家大型銀行，對中小銀行風(fēng)險估計(jì)不足。而在房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險面前，“多米諾骨牌效應(yīng)”讓大型銀行也難以獨(dú)善其身。其次，商業(yè)地產(chǎn)市場的杠桿率事實(shí)上是難以準(zhǔn)確估計(jì)的。在巨額贖回壓力下，一旦Standard Life之類的商業(yè)地產(chǎn)投資基金拋售旗下的資產(chǎn)以自救，英國房價將面臨更強(qiáng)的下行壓力，銀行業(yè)承受的沖擊不容樂觀。此外，未來圍繞“脫歐”程序的博弈，可能還會給市場形成更多難以預(yù)料的沖擊。

　　著眼當(dāng)下，處在風(fēng)口上的卻是德國。低利率與高流動性助推下的房價高漲，使德國銀行業(yè)的高風(fēng)險運(yùn)作模式岌岌可危。德國第一大銀行德意志銀行(Deutsche Bank)去年因高杠桿、高風(fēng)險操作，凈虧損高達(dá)68億歐元。IMF近日發(fā)布的《金融系統(tǒng)穩(wěn)定性評估》報(bào)告指出，“德國銀行系統(tǒng)對外部構(gòu)成的外溢風(fēng)險，高于對國內(nèi)構(gòu)成的風(fēng)險。其中，德意志銀行作為全球系統(tǒng)重要性銀行，有著最大的系統(tǒng)性風(fēng)險�！�

　　德意志銀行會是“雷曼第二”嗎?